دعوی مربوط به اموال غیر منقول مانند ملک و زمین نوعا دعوی حقوقی بوده که به عنوان دعوی ملکی شناخته می شود. هرچند گاهی اوقات این دعوی جنبه ی کیفری نیز می گیرد مانند فروش مال غیر و یا غصب و تصرف عدوانی. به طور کلی هر دعوی که به تبع ملک یا زمین رخ دهد شامل دعوی ملکی می شود. از این رو دعوی مربوط به اجاره، الزام به تنظیم سند ، الزام به ایفای تعهد (در قرارداد ملکی) ، فروش مال غیر (ملک یا زمین) ، تصرف عدوانی، خلع ید، حق کسب و پیشه و سر قفلی همه و همه جزء دعوی ملکی قلمداد می شود. در این میان نباید دعوی مربوط به جعل سند ، حق مساقات ، املاک اوقافی ، حق تحجیر و حق شفعه را نیز از یاد برد.
امروزه به علت عقد قراردادهای غیر اصولی توسط برخی بنگاه داران ، افزایش پیش خرید (بیع سلف) ، نوسانات بازار ، مصالح ساختمانی وعدم تغییر اسناد عادی به اسناد رسمی توسط صاحبان زمین، پرونده های ملکی سهم بزرگی از اختلافات قضایی را به خود اختصاص داده اند. پرونده هایی که اکثرا ناشی از عدم آگاهی و تسلط نسبت به قوانین مربوطه در هنگام عقد قرارداد می باشد که این عدم آگاهی نهایتا خود منجر به تنظیم قراردادی غیر فنی و پر از حفره های حقوقی می شود و بستر سوء استفاده ی افراد سودجو را فراهم می آورد.
وکیل ملکی در تهران
مردم عزیز باید مطلع باشند که مشاورین املاک و یا صاحبان بنگاه های معاملات ملکی ، وکیل و حقوقدان نیستند و صرف تجربه ی آنها در امر خرید و فروش و اجاره ی ملک، ما را از حضور یک وکیل ملکی مجرب بی نیاز نمی سازد. ذکر این نکته نیز خالی از لطف نیست که اخذ استعلامات در مورد سابقه ی ملک و سند آن در حالتی که ملک فاقد سند رسمی باشد بسیار دشوار بوده و گاهی غیر ممکن است بدین دلایل نمی توان تنها به توصیه های مشاورین املاک گوش داد و اقدام به عملی حقوقی کرد که در انتها فقط منجر به افزودن پرونده ای به انبوه پرونده های دادگستری می شود.
با بررسی و تحقیق متوجه می شویم در اکثر کشورهای پیشرفته ی دنیا از جمله اتحادیه اروپا و ایالات متحده آمریکا عقد قرارداد های رسمی تنها توسط وکلاء و حقوقدانان صورت می پذیرد. و خود این افراد مسئولیت عواقب بعدی قراردادی را که تنظیم می کنند بر عهده می گیرند. حال آنکه در کشور ما هیچ اثری از این مسئولیت پذیری ها نیست و اکثرا افراد ذیربط بعد از بروز مشکل از پذیرش مسئولیت شانه خالی می کنند.
وکیل املاک
متاسفانه با تمام این تهدید ها هنوز برخی افراد به بهانه ی زیاد بودن حق الوکاله ی وکلای ملکی از گرفتن مشاوره از ایشان سر باز می زنند. در حالیکه با کمی تامل می توان دریافت این هزینه نه تنها زیاد نیست بلکه در مقابل سودی که کار وکیل برای شما به وجود می آورد بسیار ناچیز می باشد. با مطالعه و نگاه به سیستم تجاری افراد موفق می بینیم آنها همیشه وکلای مجرب متعددی از جمله وکیل ملکی حاذق را در کنار خود دارند که این مهم اصلی ترین دلیل پیشرفت تجاری آن بوده. این افراد برخلاف عده ای حق الوکاله ی وکیل ملکی را نه به عنوان هزینه بلکه به عنوان سرمایه گذاری ای پر بازده در نظر می گیرند. سرمایه گذاری ای که آنها را از گزند ضررهای کلان دور نگه میدارد و در برخی موارد ضررهای وارده را برگردانده و جبران می کند.
موسسه حقوقی پدرام با استفاده از بهترین وکلای ملکی در کنار مشاوران رسمی ملکی و همچنین افراد بازنشسته ی با سابقه ی مدیریتی در اداره ی ثبت اسناد از طریق کار تیمی بهترین بستر را برای رفع مشکلات ملکی شما عزیزان و عقد قراردادهایی مستحکم و غیرقابل نفوذ فراهم آورده و قصد دارد این خدمت ویژه را با کمترین هزینه ی ممکن به انجام برساند و با سابقه ی درخشان خود در امور داخلی و بین المللی همین هزینه ی حداقلی افراد و شرکت های همراه خود را تضمین می کند.
مطالب مرتبط : | وکیل طلاق | وکیل طلاق در تهران | طلاق توافقی | وکیل املاک | بهترین وکیل ملکی | وکیل ملکی تهران | موسسه حقوقی | سیستم کنفرانس | میکروفون کنفرانس | سیستم پیجینگ
پرسش و پاسخ
سوال=سلام جناب دکتر شوهر بنده چند وقت پیش فوت کردن.متاسفانه بنده با خانواده ی مرحوم سر مسئله ی ارث مشکل پیدا کردم.من یک فرزند پسر دارم مادر شوهر بنده هم در قید حیات نیستند حالا خواهر های شوهرم ادعا می کنند که ما هم از ارث سهم داریم می خواستم بدونم واقعا راست می گن؟یعنی خواهر هم از برادر ارث می بره؟ممنون. ارث بردن خواهر از برادر (در صورت وجود فرزند)!!!
پاسخ : سلام همراه عزیز به موجب ماده 862 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران وارثین متوفی به 3طبقه تقسیم بندی شدند که این تقسیم بندی بدین شرح است:1_پدر،مادر،اولاد و اولاد او 2_اجداد،برادر،خواهرو اولاد آن ها 3_اعمام و عمات و اخوان و خالات و اولاد آن ها.خوب،با توجه به متن صریح این ماده می بینید که خواهر و برادر هم جزء وارثین متوفی هستند اما این ماده با ماده قانون بعدی یعنی ماده 864 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران مقید شده به این صورت که بر اساس ماده فوق الذکر طبقات 2و 3 تنها در صورتی از اموال متوفی ارث می برند که در طبقه ی بالاتر هیچ فردی وجود نداشته باشد و در مورد پرونده ی شما وجود پسرتون مسلما مانع از این میشه که سهمی از ارث شوهر خدابیامرزتون به خواهرشون تعلق بگیره.
سوال:عرض سلام و خسته نباشید خدمت گروه وکلای پدرام.مادر بنده چند ماه پیش فوت کردند.پدر بنده هم چند وقت پیش بعد از این جریان ازدواج مجدد کردند.در حالی که این خانم فرزندی ندارند.و پدر بنده هم من و خواهرم رو دارند(فرزنداشون هستیم) با توجه به وضع وخیم جسمی پدر بنده این سوال ایجاد شده که خدای نکرده در صورت فوت ایشون ارث به چه صورتی تقسیم می شه؟بنده از یک سر دفتر پرسیدم گفتند یک چهارم اموال به نامادری بنده می رسه در صورتی که بنده خونده بودم اگر متوفی فرزند داشته باشه یک هشتم ارث مال همسر است.اما حالا که این فرزندان از این خانم نیستند ما گیج شدیم ونمی دونیم به چه صورت تقسیم انجام میشه ممنون می شم اگه راهنمایی بفرمایید. میزان ارث نامادری(بدون داشتن فرزند از متوفی)
پاسخ:باسلام و تشکر از شما دوست گرامی باید عرض کنم خدمت شما که پیرو ماده 887 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران در باب ارث و مخصوصا دقت در قسمت دوم این ماده می بینیم که پدر و یا مادر در صورت وجود فرزند(حجب) میزان ارثشون نصف میشه اما نکته ی مهم و پیچیده ی این قانون که شما رو هم گمراه کرده این است که قانون مزبور در مورد منشاء ولادت این فرزند که سهم الارث زوجین رو نصف می کنه ساکت مونده و بحثی رو مطرح نمی کنه در این جا یک فقیه و یا حقوق دان متبهر با استناد به اصول فقه و رجوع به مباحث الفاظ(اصاله العموم) و مقدمات حکمت بیان می کنه که در حالت مسکوت ماندن قانون نسبت و وجهی باید به عموم اون قانون تمسک کرد یعنی باید بگیم منظور قانون گذار عام و کلی فرزند بوده(چه متولد از همسر بوده باشه چه نه)پس با این توضیحات و تامل در رویکرد قضات در پرونده های مشابه باید گفت در مورد پرونده ی شما سهم الارث نامادریتون صد در صد یک هشتم خواهد بود نه یک چهارم
سوال:جناب دکتر عرض سلام و خسته نباشید خدمت شما و همکاران محترمتان. برادر بنده چند سال پیش فوت کردن در حالی که دو فرزند صغیر داشتند میخواستم بدونم تکلیف ارث برادر بنده چی میشه؟ آیا خانم برادر بنده حق تصرف در سهم الارث برادرزاده هام رو داره و میتونه ارث اونها رو خرج مصارف شخصی خودش بکنه البته با عرض پوزش از طولانی شدن سوال منتظر پاسخ شما هستم.ممنون میزان حق تصرف مادر در سهم الارث فرزند صغیر:
سلام دوست گرامی باید خدمتتون عارض بشم که طبق ماده1218 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران در بخش حجر و قیومات فرزندان
برادر شما جزء صفاری هستندکه ولی خاص دارند
و این صفار تا زمان بلوغ اجازه دخل و تصرف در امور مالی خود را ندارند
پس برای اموالی که از برادر شما به این فرزندان ارث رسیده باید یک مدیر و متصرف تعیین بشه
که این اموال را اداره و مدیریت کنه که در قانون مدنی به این شخص قیم میگویند؛
به عملی که انجام می‌شود قیومیت گفته می‌شود.
اما باید توجه داشت که بنا بر تفسیر ماده ۱۲۳۲ همین قانون در صورت فوت پدر نزدیکترین فرد به فرزند پدربزرگ اوست نه مادر او؛پس اگر پدر بزرگ وارث خالی از موانع ذکر شده در ماده ۱۲۳۱ قانون مدنی بوده و در قید حیات باشد قیومیت اصلا به مادر نمی‌رسد و پدربزرگ قیم آنها می شود.
در صورت موجود نبودن شرایط فوق قیومیت به مادر فرزندان خواهد رسید.
اما باید توجه داشت که قیم باید مصلحت فرزند را رعایت کند و اگر در این مورد کوتاهی کند
طبق ماده ۱۲۳۸ قانون مدنی مسئول جبران خسارات وارده
به فرزند می باشد.پس
توجه داشته باشید که این طور نیست که مادر قیم از مال فرزندان برای خودش به هر حالتی که می‌خواهد خرج کند.
جناب یک سوال داشتم از خدمتتون من یک دختر ۱۶ ساله هستم که پدرم وقتی من ۸ سالم بود فوت کردند از آن زمان سهم الارث من دست پدر بزرگم هست و میگن چون تو هنوز بچه ای نمیتونیم پولاتو بهت بدیم و باید دست ما بمونه تا زمانی که ۱۸ سال تموم بشه میخواستم بدونم واقعا راست میگن یعنی من باید بازم صبر کنم؟یا یه راهی هست که من بتونم زودتر به اموالم برسم؟خیلی ممنون می شم راهنماییم کنید. روش خروج از حجر و تصرف در اموال صغیر(گواهی رشد)
پاسخ:سلام دختر خانم عزیز اول اینکه باید بگم این که نوجوان ها هم به مسائل حقوقی علاقه نشون میدن و با پرسش خودشون رو درگیر مسائل کرده
و این امور را پیگیری می‌کنند من و همکارانم رو خیلی تحت تاثیر قرار می دهد.
اما در جواب شما دوست عزیز باید بگم که بر اساس
تبصره ۱ ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی در قسمت حجر سن بلوغ برای دختران 9سال تمام قمری در نظر گرفته شده و متن ماده 1210 هم صراحتا بیان میکند که هیچ کس رو نمیشه بعد از رسیدن به سن بلوغ به دلیل عدم رشد محجور در نظر گرفت و از تصرف اون شخص در اموالش جلوگیری کرد.
اما در مورد پرونده شما
چون قانون و دادگاه شما را از قبل یعنی ۸ سالگی صغیر غیر رشید درنظر گرفته بوده و الان نیز با استناد به اصل استصحاب شمارو همچنان به عنوان غیر رشید می بیند اما راه حل
مشکل شما این است که تشریف ببرید مجتمع امور حسبی محل زندگیتون نزد همان شعبه به پرونده تون رسیدگی میکنه و درخواست صدور گواهی رشد بدین،قاضی هم شما رو با یک نامه به پزشک قانونی معرفی میکنه و بعد از چند تا آزمایش ساده ی پزشکی گواهی رشد شما صادر می شه که با اون گواهی میتونید درخواست تصرف در اموال تون رو بدین
و به نتیجه مورد نظرتون انشاالله برسید.
گرفتن وکالت تام در صورت سهم الارث سوال:سلام آقای دکتر یه سوال از خدمتتون دارم همسر بنده چند وقتی هست که با پدرشان به مشکل خوردند پدرشون هم سر لج و لجبازی تمامی اموال خودش را به نام برادر بزرگ همسر بنده کردند از طرف دیگه پدر شوهرم از برادر شوهرم در مورد اموالی که به نام شون کردن وکالت تام گرفتند.حالا که ما به برادر بزرگ شوهرم هم رجوع می‌کنیم میگن که چون وکالت تام به پدرشون دادند هیچ اختیار و حق تصمیم گیری در مورد اموال ندارند.حالا میخواستم بدونم به خاطر این وکالت الان ارثی از این اموال به شوهر من میرسه یا خیر؟پیشاپیش از پاسخگویی شماممنونم
سلام همراه گرامی ابتدا باید عرض کنم که
مطابق ماده ۸۳۴ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران
وصیت موصی (متوفی)نسبت به زیاده ثلث اموالش نافذ نیست.و برای نفوذ این وصیت
باید رضایت ورثه را نیز بگیرد که این موضوع داخل در پرسش شما نیست وتوضیح مفصل آن را در مبحث وصیت خواهیم داد
اما باید توجه داشته باشیم که فرد تا زمانی که در قید حیات است،اختیار کامل بر اموال خود را دارد که این امر مسلم بر گرفته ازقاعده فقهی تسلیط بوده که سند آن نیز حدیث نبوی
((ان الناس مسلطون علی اموالهم))می باشد.
پس در این مورد که پدر شوهر شما اموالش را به نام فرزند بزرگتر خود کرده
هیچ ایرادی وارد نیست و این عقد کاملاً صحیح است
اما در مورد وکالت پدر شوهر شما از فرزند بزرگتر باید بدانید
که بر اساس ماده ۶۷۸ قانون مدنی،این وکالت در صورت فوت پدر شوهر شما(وکیل) باطل خواهد شدو دیگر هیچ اعتباری نخواهد داشت تا بتوان به آن استناد کرد.پس با این تفاسیر باید نتیجه گرفت که در صورت فوت پدر شوهر شما تمامی اموال ایشان،در ملکیت برادر بزرگتر (صاحب قانونی اموال )خواهد بودوارثی از این اموال به شوهر شما نخواهد رسید.
ضمن عرض سلام و خسته نباشید خدمت حقوقدانان موسسه حقوقی پدرام. یکی از دوستان بنده تقریباً ۲ سال بود که با شوهرش اختلاف داشت و از هم جدا زندگی می کردند و طی این دو سال بارها درخواست طلاق داده بودند که متاسفانه از طرف دادگاه و همسرشون رد شده بود. نزدیک به یک سال پیش دوست بنده یک ملکی را خریداری می‌کنند متاسفانه بعد از گذشت چند ماه،ماه گذشته دوست بنده در اثر ایست قلبی فوت کردند.حالا می خواستم بدونم با توجه به وجود مدارک و شواهد دال بر عدم تمکین دوست بنده ودرخواست های مکرر ایشان برای جدا شدن از همسرشون،آیا همسر این خانوم همچنان ورثه متوفی محسوب می‌شوند؟و از ملک این خانوم سهمی دارد یا خیر؟
پاسخ:عرض سلام خدمت شما دوست بزرگوار و تشکر بابت انرژی خوبتون.
باید متذکر بشم که سوالات و انتقادات و پیشنهادات شما
نیرو بخش ما در راستای خدمت گذاری هرچه بهتر به شما عزیزان هست.(مخصوصا اگر با این چنین ادبیات محبت آمیزی تلفیق بشه)در مورد سوال حضرت عالی باید دقت کنید که
مدرک معتبر و قابل استدلال برای دادگاه تنها مدرک رسمی طلاق نامه زوجین است.در حالی که در مورد سوال شما هم چنین مدرکی در دست نیست.
پس از نظر قاضی و قانون این آقا همچنان شوهر متوفی بوده و
جز ورثه این خانم محسوب می شوند همچنین با توجه به
ماده ۸۶۴ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران مشخص می‌شود که زوجین از یکدیگر ارث میبرند و زوجه در اموال زوج دارای سهم است.پس اگر دوست خدا بیامرز شما دارای فرزندی بودند
(چه ازین همسرشان و چه از همسر سابقشان)سهم الارث همسر ایشان یک چهارم اموال این خانوم (در مورد این پرونده آپارتمان خریداری شده)است ودر صورت فقدان فرزند سهم الارث مرد از اموال و ترکه زوجه
متوفی میزان یک دوم کل اموال خواهد بود.
سلام جناب دکتر من و همسرم قصد طلاق توافقی داریم؛یک پسر ۶ ساله دارم میخواستم ببینم میشه با شوهرم توافق کنم که کلا پسرم پیش من بمونه یا نه؟ ممنون میشم پاسخ بدین.
پاسخ:سلام سرکار خانم طبق ماده ۱۱۶۹ قانون مدنی باید توجه داشته باشید که حضانت فرزندان تنها تا ۷ سالگی با مادر بوده و پس از آن با پدر است.
اما باید در نظر داشت که
این ماده قانونی جزء قوانین امر به نبوده و تکمیلی می باشد
به این توضیح که در صورت تفاهم وتراضی طرفین یا همان زوجین می توان خلاف آن را مورد نظر قرار داد پس در مورد سوال شما بزرگوار باید عرض کنم که در صورتی که در تفاهم نامه خود در هنگام طلاق توافقی همسرتان حق حضانت فرزند را به طور مطلق به شما بدهد می توانید بر خلاف ماده فوق حضانت فرزندتان را به طور کلی درتمام سنین در اختیار بگیرد.
باید اضافه کنیم به جرات می توان بیان کرد که پیچیده ترین پرونده های حقوقی،پرونده های مربوط به املاک و مستغلات می باشند،بدین جهت که با رشد روز افزون جمعیت نیاز مردم نسبت به خرید املاک،زمین،مستغلات و سرپناه به عنوان اولین نیاز بشریت بیشتر خواهد شد،بنابر این اختلافات پیش آمده نسبت به آن نیز به نسبت رشد جمعیت بیشتر و فراوان تر خواهد بود.لذا قانونگذار به جهت رفع چنین اختلافات و نزاعی ناچار به تصویب قوانین پیشتار ملکی و ثبتی برآمده که تفسیر آن ها نیاز به کارشناسان مجرب علم حقوق در جهت احقاق حقوق مردم خواهد داشت .از طرفی به جهت مبالغ سنگین املاک در کشور ما افراد می بایست نهایت دقت را در انعقاد چنین معاملاتی به عمل آورند چراکه بعضآ قیمت یک واحد آپارتمان برابری می کند با حاصل دستمزد سالها زحمت و فعالیت،اما متاسفانه برخلاف جوامع پیشرفته که حضور وکیل در انجام مهاملات ملکی را جزء جدایی ناپذیر این نوع معاملات می دانند.در کشور اشخاص حقیقی و حقوقی غالبآ بدون در نظر گرفتن و رعایت موازین حقوقی و قانونی و به صرف اعتماد متقابل راسآ اقدام به تنظیم چنین معاملات سرنوشت سازی می نمایند که بابروز مشکلات حقوقی متوجه علت خود در این امر می گردند و ماحصل زندگی چندین ساله خود و بربادرفته می بینند.از طرفی مهمتر از خضور وکیل در زمان انعقاد چنین قراردادهایی،استفاده از وکیل قطعی می باشد که متاسفانه مشکل حقوقی حادث گشته و نیاز به تحلیل،تفسیر و دفاع موثر خواهد داشت.زیرا این وکیل است که با حمایت قوانین مختلف و استخراج قانون مناسب توانایی دفاع در پیوند های پیچیده حقوقی را خواهد داشته،همچنین پیچیدگی پیوند زمانی حادث می شود که زمینهای مورد معامله فاقد سابقه ثبتی در دفتر املاک باشند و بدین جهت با قیمتی بالاتر نسبت به زمینهای سنددار مورد خریدو فروش قرار گیرند که متاسفانه به دفعات دیده شده که افراد صرفآ به جهت قیمت نازل،چنین املاکی بدون تحقیق و تفحص و انجام استعلامات لازمه اقدام به خریدو فروش می نمایند و متعاقبآ با مشکلات عدیده ای مواجه می گردند.بنابر این لازمه چنین دعاوی مهمی حضور کارشناس و وکیل متخصص می باشد لذا در این زمینه موسسه حقوقی پدرام می تواند بهترین خدمات را به شما بزرگواران ارائه نماید.
